A instituição de condomínio é o ato pelo qual o proprietário do imóvel decide transformá-lo em diversas unidades autônomas.
Assim, o que era um único imóvel, uma só edificação, passa a constituir diversas unidades, independentes entre si, cada uma com matrícula própria, sendo que a cada unidade corresponderá uma fração ideal no terreno e nas partes comuns.
Mário Pazutti Mezzari, em sua obra Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. Editora Norton, página 70 afirma que:
“A lei não exigiu forma especial, sendo válida a afirmativa de que tanto se pode instrumentalizar a instituição em escritura pública como em escrito particular”.
Desta forma, a instituição de condomínio pode ser realizada por ato entre vivos por instrumento público ou particular ou através de testamento.
Portanto, o condomínio edilício, disciplinado pela Lei 4.591/64 se constitui através da sua instituição, conforme disposto naquela lei.
Se for registrada preliminarmente a incorporação na matrícula, o instrumento de instituição de condomínio (particular ou público) não precisará estar acompanhado das plantas, NBR, ART e comprovante de quitação, eis que tais documentos já terão instruído o processo de incorporação.
Porém, caso não tenha sido preliminarmente registrada a incorporação imobiliária, o instrumento de instituição de condomínio (particular ou público) obrigatoriamente deverá ser instruído com as plantas devidamente aprovadas pela municipalidade, com a NBR devidamente assinada pelo responsável técnico e proprietário, ART dos responsáveis técnicos e respectivo comprovante de quitação.
