REURB é a sigla para Regularização Fundiária Urbana, que está prevista na Lei nº 13.465/2017 e tem por objetivo a legalização de núcleos urbanos informais, com a regularização do registro dos imóveis dos ocupantes. Reúne Ações jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para garantir o direito social à moradia, estimular o desenvolvimento econômico da região, promover a função social da propriedade e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.
Portanto é possível regularizar loteamentos irregulares. Através do procedimento da REURB é possível regularizar imóveis irregulares.
O pressuposto da aplicação da legislação de regularização fundiária é que haja consolidação do núcleo urbano informal, que apresente algum grau de irregularidade, conforme hipóteses abaixo:
- Inexistência de aprovação do projeto de parcelamento no município e por consequência ausência do registro imobiliário.
- Existência de aprovação municipal, porém, inexistência de registro.
- Existência de aprovação municipal, existência de registro quanto ao parcelamento do solo, porém, inexistência de averbação da construção
- Existência de aprovação municipal, existência de registro, mas a execução do projeto é diversa da que foi aprovada ou registrada, ou,
- Existência de aprovação municipal, existência de registro imobiliário, existência de averbação da construção, mas ausência de titulação dos ocupantes atuais.
As modalidades de regularização fundiária serão denominadas interesse social (REURB-S) e de interesse específico (REURB-E).
REURB-S: Reurb de interesse social. Nela são incluídas as ocupações por pessoas de baixa renda, com finalidade residencial, que receberão gratuitamente o registro do imóvel e toda a infraestrutura básica por conta do Poder Público.
REURB-E: Reurb de interesse específico. Neste caso o particular deverá custear toda a infraestrutura definida no projeto de regularização.
A classificação da modalidade de regularização fundiária (REURB-S ou REURB-E) visa exclusivamente à identificação dos responsáveis pela implementação ou adequação das obras da infraestrutura essencial e ao reconhecimento do direito à gratuidade das custas e dos emolumentos notariais e registrais em favor daqueles a quem for atribuído o domínio das unidades imobiliárias regularizadas, nos termos do artigo 5º, §8º do Decreto nº 9.310/2018.
A classificação da modalidade de REURB de unidades imobiliárias residenciais ou não residenciais integrantes de núcleos urbanos informais poderá ser feita a critério do Município ou do Distrito Federal, ou, quando for o caso dos Estados e da União, de forma integral, por partes, ou de forma isolada, por unidade imobiliária, conforme parágrafo 7º do artigo a5o do Decreto 9.310/2018.A REURB é admitida para núcleos urbanos irregulares existentes no município, ou seja, para moradias, comércio, indústria, conjuntos habitacionais, condomínios, horizontais, verticais ou mistos, com a ressalva que a regularização fundiária de núcleos urbanos informais constituídos por unidades imobiliárias não residenciais deve ser feita por meio de REURB-E (artigo 5º, §6º do Decreto nº 9.310/2018).Excepcionalmente poderá ser realizada REURB de lote ou unidade isolada, por exemplo, nos casos em que existem lotes em áreas de risco ou em áreas ambientalmente protegidas. Nesses casos é preciso realizar estudos técnicos e, no caso de áreas de risco, obras de correção ou eliminação do risco. As demais unidades não localizadas em áreas de risco ou ambientalmente protegidas podem ser concluídas com expedição e registro da CRF (Certidão de Regularização Fundiária (art. 36, §3º do Decreto 93.210/2018).
Para que haja isenção de emolumentos perante cartórios de imóveis ou de custas perante as varas e os tribunais por atos praticados antes da emissão da CRF, deve-se apresentar um documento expedido pela autoridade competente enunciativo da modalidade eleita pelo Poder Público. A isenção também atinge as custas necessárias para fins de expedição de certidão no âmbito judicial ou para os atos praticados em processos judiciais que envolvam núcleos urbanos informais classificados na modalidade de interesse social, nos termos do artigo 54, parágrafo único e §3º do artigo 53 do Decreto anteriormente citado.
A REURB poderá ser requerida:
- Pela União, Estados, Distrito Federal e municípios, diretamente por meio de entidades da administração pública interna,
- Ou pelos seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana,
- Ou pelos proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores,
- Ou pela Defensoria Pública em nome dos beneficiários hipossuficientes,
- Ou pelo Ministério Público.
Com o protocolo do requerimento no órgão competente, o Município deverá, em até 180 dias, classificar e fixar uma modalidade de REURB ou indeferir, fundamentadamente o requerimento. A inércia do município implicará a automática fixação da modalidade apresentada no requerimento, bem como o prosseguimento do processo administrativo da REURB.
Instaurado o procedimento o Município deverá proceder às buscas necessárias para determinar a titularidade do domínio dos imóveis daquele núcleo urbano informal a ser regularizado. O município notificará os titulares de domínio, os responsáveis pela implantação do núcleo urbano, os confinantes e os terceiros eventualmente interessados para que, se pretenderem, apresentar impugnação no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação. A ausência de manifestação dos notificados será entendida como concordância com a REURB. Havendo apresentação de impugnação será iniciado o procedimento extrajudicial de composição de conflitos, nos moldes do artigo 21 da Lei 13.465/2017.
Após a fase de saneamento e com a decisão da autoridade competente, será emitida a certidão de regularização fundiária, chamada de CRF. Trata-se do documento expedido pelo município ao final do procedimento da REURB, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua execução e, no caso de legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informar regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhe foram conferidos. A CRF será levada a registro no cartório de Registro de Imóveis competente. O registro é isento de comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias de responsabilidade dos legitimados. O registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado será requerido diretamente ao oficial do cartório de registro de imóveis da situação do imóvel e em caso de recusa do oficial, ele emitirá nota devolutiva fundamentada.
O procedimento da REURB é um procedimento complexo e para a realização do mesmo é necessário que o interessado busque diversos profissionais, dentre os quais um advogado especializado em Direito Imobiliário.
Fonte: Manual de Regularização Fundiária Urbana REURB . Michelly Freire Fonseca Cunha, 2019 e jusbrasil.
