A Revista Debate Imobiliário do IBRADIM — Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário n.º 9, de julho de 2021, destaca que tese de repercussão geral do STF afirma constitucionalidade do processo de execução extrajudicial hipotecária do Decreto-Lei 70/66 e indica tendência positiva em relação à garantia por alienação fiduciária.
Conforme publicação acima citada, após mais de uma década de espera, uma decisão de extrema importância para o mercado imobiliário foi proferida pelo plenário do STF em abril deste ano ao reconhecer, através de fixação de tese de repercussão geral, a constitucionalidade do processo de execução extrajudicial previsto no Decreto 70/66.
A virada na tendência do STF em abril de 3 a 2 para 6 a 5 foi um alívio para profissionais que trabalham no setor, pois as consequências de uma negativa do STF ao procedimento extrajudicial abrangeriam quase totalidade do mercado de financiamento imobiliário, como explica Fábio Rocha Pinto e Silva, presidente da Comissão de Crédito Imobiliário do IBRADIM: “a importância desse julgamento, pelo Decreto-Lei 70, é pequena, porque é um instrumento que não se usa mais. Pela temática, contudo, é muito relevante, porque inverteu uma tendência do STF pela necessidade da execução judicial, muito problemática”.
Silva esclarece que o SFH dos anos 60, que tinha como instrumento legal o decreto-lei, foi temporalmente substituído pelo SFI, criado em 1997, e que, dentre outras providências, instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel. Mas ambos, por meios diferentes, em caso de não pagamento, contam com o processo de execução extrajudicial.
Segundo Silva, “se prevalecesse a tese de que não se pode executar a casa dos outros sem passar pelo judiciário, a tese se expandiria, por uma questão de coerência, e seria aplicada a outros instrumentos, como é o caso da alienação fiduciária, hoje usada em 100% dos financiamentos imobiliários no Brasil.”
Com isso, procedimento, que dura entre 4 e 6 meses entre notificação ao devedor e a efetiva recuperação do imóvel, se arrastaria por, no mínimo, 2 anos. Isso sem considerar que a quantidade de demandas judiciais aumentaria significativamente.
Não bastasse o impacto no judiciário brasileiro, uma negativa aos procedimentos extrajudiciais significaria diminuição na garantia dos financiamentos. A consequência, conforme advogado Melhim Chalhub, seria a escassez na oferta de crédito. “Assim como a taxa de juros, a oferta de crédito está diretamente relacionada aos meios de recuperação do crédito. Haveria um grande desestímulo se, em caso de inadimplemento, fosse necessário ir ao juízo gastar dinheiro com advogados e taxas judiciárias para demorar cinco anos até uma decisão que determine ao devedor a devolução do patrimônio”.
