Foram incluídos novos parágrafos no artigo 31-E da Lei 4.591/64, que trata da extinção do patrimônio de afetação.
A alteração insere um novo conceito que consiste na extinção parcial do patrimônio de afetação, por unidades e não do empreendimento como um todo.
O parágrafo primeiro trata da extinção automática do patrimônio de afetação para cada unidade autônoma alienada a terceiros, quando da averbação da construção, registro do contrato e averbação da quitação do financiamento bancário (desligamento da unidade), quando for o caso.
Já o parágrafo segundo prevê que, “quando da extinção integral das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento e após a averbação da construção, a afetação das unidades não negociadas será cancelada mediante averbação, sem conteúdo financeiro, do respectivo termo de quitação na matrícula matriz do empreendimento ou nas respectivas matrículas das unidades imobiliárias eventualmente abertas”.
Nesse caso, a extinção se refere às unidades que se mantiveram no estoque da incorporadora. Assim, em um mesmo empreendimento já concluído, poderá haver unidades não submetidas ao patrimônio de afetação e outras ainda submetidas a tal regime, enquanto não liberadas do plano empresário (financiamento da obra).
Entretanto, há uma questão relevante do ponto de vista tributário. O cancelamento da afetação das unidades não negociadas, acima previsto, poderia levar a uma interpretação de que sua futura venda não poderia mais ser tributada pelo Regime Especial Tributário (RET).
Porém, a nosso ver tal interpretação seria equivocada, pois permanece em vigor o artigo 11-A da Lei nº 10.931, que expressamente permite a aplicação do RET até o “recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação (…), independentemente da data da sua comercialização”. Veja-se que a adoção desse regime já era expressamente admitida por lei e pela Secretaria da Receita Federal, mesmo no caso de venda de unidades após o término das obras.
As recentes alterações no artigo em questão estabelecem, ainda, que o patrimônio de afetação também poderá ser cancelado por averbação da ata da assembleia de condôminos que tenha deliberado por sua liquidação, nas hipóteses legais que permitem a destituição da incorporadora.
Autores:
Rodrigo Cury Bicalho é advogado, membro do Conselho Jurídico do Secovi/SP e do Sinduscon/SP, membro do Conselho de Administração do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim) e professor do Curso MBA Tecnologia e Gestão da Produção de Edifícios da POLI/USP.
Nathália Lima Feitosa Lopes é advogada e mestranda em Direito Civil pela Universidade de São Paulo (USP).
Fonte: Conjur e www.colegiorisc.org.br
