O tema casas geminadas sem área comum foi objeto da circular n.º 168 de 20 de junho de 2022 da E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Santa Catarina.
Conforme parecer do Juiz-Corregedor Dr. Rafael Maas dos Anjos, acolhido pelo Corregedor-Geral do Foro Extrajudicial, Dr. Rubens Schulz, a “opção pela existência (ou não) de área de propriedade comum nas construções não desclassifica o empreendimento da categoria de condomínio edilício, uma vez que o §2º do art. 1.331 do Código Civil, de modo exemplificativo, confere um rol de coisas que terá a presunção legal de ser de propriedade e utilização comuns de todos os condôminos, como solo e a estrutura do prédio”.
Ainda, conforme parecer e decisão da E. CGJ/SC proferida nos autos n.º 0000197-91.2019.8.24.0600, divulgado através da circular n.º 168/2022, “é viável a interpretação segundo a qual os empreendimentos com área comum zero não perdem sua natureza de condomínio edilício. Isso porque, por força da presunção legal de área comum que é o solo, as menções dos parágrafos do art. 1331 do Códex Civil devem ser lidas em conjunto com o caput, ou seja, a existência da indicação das áreas de propriedade comum nas edificações destina-se aos empreendimentos que optaram, para além das determinadas por lei, estabelecer outras áreas e que, por isso, precisariam ser indicadas”.
Prevê ainda o parecer e decisão que “com a aprovação do município (ente responsável pela política urbanística, por essência), o enquadramento das casas geminadas, com área de uso comum zero como condomínio edilício ou condomínio urbano simples da Lei 13.465/17, ainda que exista o Decreto n.º 9.310/18, goza de presunção de legalidade. Não se olvide que a competência para ordenar o uso e a ocupação do solo urbano é conferida ao Município (art. 30, I, II e VIII, art. 180 da CF/88 e art. 4º, III, ‘b’ do Estatuto da Cidade), sendo que o controle da legalidade física reservado aos poderes constituídos e competentes (conveniência e legalidade pela própria administração e o de legalidade pelo judiciário na sua função típica).”
Também dispõe o parecer e a decisão que “os documentos técnicos ficam sob a responsabilidade do profissional subscritor dos projetos e dos quadros de áreas da ABNT, em cumprimento ao art. 32, §9º da Lei n.º 4591/64 – o qual, no que lhe concerne, será fiscalizado pelo conselho da sua categoria possui responsabilidade quanto ao labor exercido. Esse cenário de competências fiscalizatórias e revisórias sugere a qualificação registral deverá se limitar a verificar a coerência e a harmonia das informações presentes no memorial descritivo, plantas, quadro da ABNT, alvará de construção, habite-se, eventuais licenças ambientas e demais documentos técnicos e de aprovação emitidos pelos órgãos competentes. Assim, salvo melhor juízo, mostra-se pouco recomendável conferir ao registro imobiliário a atribuição de revisão meritória dos atos administrativos do Poder Executivo, questionando, por exemplo, quais elementos devem ser considerados, ou não, como área de uso comum num condomínio edilício. Portanto, exemplificando, será necessário verificar se todas as unidades possuem acesso ao sistema viário, a designação individual de cada área privativa, devidamente vinculada a uma fração ideal do solo (para atender a regra da acessão), nos termos do art. 1º, §§1º, 2º e art.2º da Lei 4591/64, assim como do art. 1332 do Código Civil.”
Por fim, afirma o parecer e a decisão que “Trata-se de tendência, ao entender dessa Corregedoria, contribui com um dos objetivos do Estatuto da Cidade: a ‘simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais (art. 2º, XV).
Diante de todo o acima exposto constata-se que com a aprovação do condomínio pelo município é possível o registro do mesmo sem a existência de área comum, nos termos da circular 168/2022 anteriormente mencionada.
